Lançamentos cresceram 26% no interior paulista, 20% em Minas e 41% em audiências de novos empreendimentos em Campo Grande. Para Fauze Youssef Skaff, presidente da Skaff Construtora, o ritmo da expansão imobiliária está, em muitas regiões, à frente da infraestrutura urbana que deveria sustentá-lo.
O mapa do mercado imobiliário brasileiro está sendo redesenhado fora das capitais. Em 2025, o interior de São Paulo, cidades médias de Minas Gerais e a região de Campo Grande, em Mato Grosso do Sul, registraram, ao mesmo tempo, salto de lançamentos, valorização de terrenos e chegada acelerada de novos moradores. O movimento é positivo para a economia regional, mas reabre uma discussão antiga, agora em escala maior: a expansão imobiliária está, em muitas dessas cidades, andando mais rápido do que o planejamento urbano que deveria recebê-la.
Os números ajudam a dimensionar o fenômeno. No interior paulista, levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), com dados do GeoBrain, mostrou que as vendas de imóveis novos cresceram 26% no primeiro semestre de 2025, em 14 cidades analisadas, entre elas Campinas, Bauru, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José do Rio Preto, Jundiaí, Piracicaba e São José dos Campos. O Valor Geral de Vendas (VGV) avançou 22% no mesmo período. Em Minas Gerais, o Censo do Mercado Imobiliário do Sinduscon-MG, conduzido pela Brain Consultoria, apontou 21,5 mil apartamentos novos comercializados em 2025 e VGV de R$ 14,5 bilhões no estado, com destaque para o avanço de cidades do interior, como Uberlândia, e regiões como o Sul de Minas.
Em Campo Grande, o Censo Imobiliário do segundo trimestre de 2025, também conduzido pela Brain Inteligência Estratégica, mostrou crescimento de 20% nas vendas verticais em relação ao mesmo período do ano anterior, valorização de até 36% no preço do metro quadrado em apartamentos de dois dormitórios e alta de 55% no Valor Global de Vendas de loteamentos residenciais. No mesmo ano, a capital sul-mato-grossense recebeu 41 empreendimentos imobiliários em audiências públicas de Estudos de Impacto de Vizinhança, 41,3% a mais do que em 2024, segundo a Prefeitura. Os projetos vão de torres residenciais e comerciais a grandes loteamentos fechados, em uma cidade que já passa de 960 mil habitantes.
O perfil dessa expansão é diferente do ciclo anterior. As capitais continuam relevantes, mas dividem protagonismo com cidades médias que combinam três forças, base econômica diversificada, demanda habitacional permanente e atração de empresas, universidades, serviços médicos e logística. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção indicam crescimento de 12,5% nos lançamentos residenciais no terceiro trimestre de 2025, com participação relevante das cidades médias. No Sul de Minas, região que concentra 27% dos projetos apoiados pela agência Invest Minas e mais de 50 mil empregos anunciados, esse dinamismo econômico cria ambiente favorável para novos empreendimentos imobiliários. Em Campo Grande, a construção civil foi o setor que mais gerou vagas formais em 2025, com 5.873 postos, em um saldo estadual de 19.756 empregos formais, segundo dados do Ministério do Trabalho e Emprego com base no Novo Caged.
O outro lado desse mesmo movimento, porém, é menos visível nas manchetes. Boa parte do crescimento das cidades brasileiras seguiu, ao longo das últimas décadas, uma lógica de ocupação primeiro e infraestrutura depois. Loteamentos foram abertos antes da pavimentação completa, bairros se consolidaram antes de receberem drenagem adequada, condomínios fechados se espalharam pela borda das cidades sem que o sistema viário existente tivesse sido pensado para essa nova carga. O resultado aparece de forma lenta, congestionamentos cada vez mais frequentes em cidades médias, vias coletoras saturadas, ruas residenciais usadas como rota de fuga para o tráfego pesado, alagamentos em pontos que antes não inundavam.
Esse padrão tem custo. Estudo recente da Associação Brasileira da Infraestrutura e Indústrias de Base (Abdib) estima que o Brasil investe hoje cerca de 2,2% do seu PIB em infraestrutura, melhor patamar da série histórica iniciada em 2010, mas ainda distante dos cerca de 4,3% considerados necessários para modernizar o estoque atual e cobrir o hiato de aportes acumulado nas últimas décadas. Dentro desse total, a infraestrutura urbana, vias locais, drenagem, saneamento, mobilidade ativa, costuma ser a parte menos endereçada, justamente a que mais sente o efeito da expansão imobiliária.
É nesse ponto que entra o debate sobre planejamento urbano. Em muitas cidades médias, a aprovação de novos empreendimentos avança em ritmo mais rápido do que a revisão dos planos diretores, dos planos de mobilidade e dos programas plurianuais de pavimentação e drenagem. O Estudo de Impacto de Vizinhança, instrumento previsto no Estatuto da Cidade, é hoje uma das principais ferramentas para conectar empreendimento e infraestrutura, mas seu uso ainda varia muito entre municípios. Quando esse alinhamento existe, o crescimento se distribui em eixos preparados para recebê-lo. Quando não existe, a pressão recai sobre o sistema viário existente, e o custo de adaptar a cidade depois aparece, anos mais tarde, em obras emergenciais.
Para Fauze Youssef Skaff, presidente da Skaff Construtora, empresa com mais de duas décadas de atuação em pavimentação asfáltica, terraplanagem e infraestrutura urbana no interior de São Paulo, Minas Gerais e, mais recentemente, Mato Grosso do Sul, esse descompasso é o ponto central do debate. Quem acompanha de perto o avanço de loteamentos, condomínios e novos bairros nessas regiões enxerga, no mesmo terreno, dois ritmos diferentes: o da incorporação, que reage à demanda de mercado, e o da infraestrutura urbana, que depende de planejamento, orçamento público e prazos de obra mais longos.
“Quando a gente chega para fazer terraplanagem e pavimentação em um bairro novo, é ali que a cidade começa de fato a existir para quem vai morar. A casa pode estar pronta, o condomínio pode estar lançado, mas se a via de acesso não foi pensada antes, a estrutura inteira sofre. Há mais de vinte anos a gente trabalha em cidades do interior de São Paulo, de Minas e agora no Mato Grosso do Sul, e o que mudou nos últimos anos foi a velocidade. Os empreendimentos chegam mais rápido do que o planejamento urbano consegue acompanhar. Por isso, é fundamental que prefeituras, incorporadoras e empresas de infraestrutura conversem antes, e não depois”, afirma Fauze Youssef Skaff.
O argumento dialoga com uma tendência que ganhou força no setor. Levantamento setorial aponta que o mercado de loteamentos planejados cresce cerca de 10% ao ano no Brasil desde 2021, justamente porque oferece, no mesmo pacote, lote pronto, sistema viário definido, pavimentação, drenagem e áreas comuns previstas em projeto. É uma forma de o mercado responder, à sua maneira, a um vácuo histórico de planejamento urbano em muitas cidades médias. Mas o modelo, por mais sofisticado que seja dentro do perímetro do empreendimento, depende de uma malha externa que precisa ser pensada pelo poder público, vias arteriais que conectem o bairro novo ao centro, à rodovia, ao polo logístico, ao distrito industrial.
A discussão ganha contorno especial em estados como Mato Grosso do Sul, onde o setor imobiliário cresce em paralelo a um ciclo expressivo de investimento privado em logística, energia, celulose e agronegócio. O presidente do Creci-MS tem destacado, em entrevistas, que o desafio atual é fortalecer o planejamento urbano como processo contínuo, e não como resposta pontual a cada novo empreendimento. Em Campo Grande, parte do debate tem se concentrado em como conciliar verticalização, novos loteamentos e preservação de áreas verdes, em uma cidade que tem entre seus diferenciais históricos justamente o planejamento urbano comparativamente organizado.
No interior paulista, o desafio aparece com características próprias. Cidades como Ribeirão Preto, Campinas, Jundiaí, Sorocaba e São José do Rio Preto deixaram de ser apenas polos regionais e passaram a operar como verdadeiras metrópoles funcionais, recebendo deslocamentos diários de dezenas de municípios vizinhos. Em Minas, cidades como Uberlândia, e municípios industriais como João Monlevade, no Centro do estado, atraem novos moradores e empresas em ritmo que muitas vezes supera a capacidade de resposta de suas redes viárias internas. Em todas essas regiões, o resultado é o mesmo. A expansão imobiliária se transforma em vetor de crescimento se houver infraestrutura urbana acompanhando. Vira gargalo se não houver.
“Pavimentação, drenagem e terraplanagem não são detalhes do empreendimento. São o que define se uma cidade está, de fato, preparada para crescer. O interior brasileiro tem hoje uma oportunidade rara, demanda real, investimento privado disposto a entrar e uma janela política favorável. Mas isso só vira desenvolvimento de longo prazo se a expansão imobiliária for tratada junto com planejamento urbano, e não como decisões separadas”, complementa Fauze Youssef Skaff.
O ciclo atual deixa, nesse sentido, mais do que números de lançamentos e VGV. Deixa uma pergunta que cabe a cada uma dessas cidades: como tratar o crescimento imobiliário como parte de uma estratégia urbana, e não como sua consequência? A resposta vai aparecer, nos próximos anos, menos nos folders dos empreendimentos e mais no chão das cidades, na qualidade das vias, na previsibilidade do tráfego, na capacidade de drenagem em dias de chuva forte, na conexão entre os novos bairros e o resto do tecido urbano. A expansão imobiliária avança no interior. O que falta decidir é se ela vai ser apenas oferta de imóveis ou política de desenvolvimento urbano.
