A IMOBACK cria o Passaporte do Inquilino, um histórico de locação portátil que beneficia quem aluga, quem é dono e quem administra imóveis
A IMOBACK avança na construção de uma infraestrutura interoperável capaz de preservar a trajetória locatícia mesmo quando contratos, imóveis e plataformas mudam.
Uma infraestrutura não nasce apenas da tecnologia. Ela começa a existir quando diferentes participantes passam a utilizá-la e sistemas distintos começam a se conectar.
É esse estágio que a IMOBACK começa a alcançar. A tese de construir continuidade para a trajetória locatícia passa agora pelo uso de proprietários, inquilinos e imobiliárias e pela integração com sistemas do mercado imobiliário.
Em São Luís (MA), o proprietário particular José Ribamar Cunha administra diretamente três imóveis. A experiência também o colocou diante dos riscos desse tipo de gestão.
Em uma das locações, um imóvel que funcionava como pequena loja de bairro foi abandonado pelo inquilino durante um fim de semana, sem aviso prévio, após três meses de aluguel sem pagamento. Além dos valores em atraso, ficou uma conta de energia elétrica pendente.
“Tenho três imóveis em uma região onde os aluguéis variam entre R$ 500 e R$ 800. Pelo valor, não compensaria colocá-los sob administração de uma imobiliária. Com a IMOBACK, conseguimos cadastrar os inquilinos, gerenciar as unidades e começar a construir o histórico dessas locações”, afirma Cunha.
Hoje, o proprietário utiliza a IMOBACK, proptech maranhense, por meio de um minissistema gratuito voltado a proprietários e imobiliárias que ainda não possuem software de gestão. A ferramenta oferece funcionalidades básicas, como contratos, boletos e relatórios, e permite que essas operações também passem a construir o histórico das relações locatícias.
A experiência ajuda a materializar uma questão que ganha dimensão à medida que aumenta o número de brasileiros vivendo de aluguel.
Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de domicílios alugados passou de cerca de 12,2 milhões em 2016 para 18,9 milhões em 2025, alta de 54% no período.
É nesse mercado que a IMOBACK, com sede em São Luís, desenvolve sua concepção de Passaporte do Inquilino: uma linha do tempo da relação locatícia formada por fatos como contratos, pagamentos, atrasos, regularizações, renovações e encerramentos.
A proposta é permitir que esse histórico tenha continuidade quando o inquilino muda de imóvel, imobiliária ou sistema. A empresa afirma que não atribui nota ou score ao inquilino.
“Uma locação de vários anos produz uma história, e nossa tese é que essa história não deveria simplesmente recomeçar do zero a cada novo contrato”, afirma Flávio Ferratto, fundador e CEO da IMOBACK.
Do outro lado, a visão da inquilina
Se para o proprietário o histórico permite preservar fatos ocorridos durante o contrato, do outro lado da relação há quem enxergue valor na possibilidade de demonstrar uma trajetória construída ao longo de diferentes locações.
Fiama Roberta Dominici Sampaio, inquilina cadastrada na IMOBACK, afirma que já deixou de alugar imóveis de seu interesse diante das exigências encontradas durante a contratação.
“Muito legal a possibilidade de ter um histórico que prove a nossa conduta como inquilino. Muitas vezes deixei de alugar residências que interessavam por ter a necessidade de um contrato ou uma imobiliária. Isso geralmente significava ‘dor de cabeça’: cauções muito altas, fiador, muitos documentos para deixar a imobiliária segura. Por isso, sempre preferi alugar diretamente com proprietários. Acho que o Passaporte do Inquilino é um formato bem inovador de garantir a segurança nos contratos de uma forma mais fácil e, ao mesmo tempo, eficiente”, afirma Fiama.
A percepção da inquilina aponta para uma das apostas futuras da empresa. Em escala, um histórico locatício verificável poderia complementar as informações utilizadas em uma nova locação. Eventuais efeitos sobre documentação, prazo de análise ou exigências de garantias dependerão, porém, dos critérios adotados por cada imobiliária, proprietário ou empresa envolvida na contratação.
Dois caminhos para construir o histórico
A estratégia da IMOBACK parte de duas situações distintas do mercado.
Para proprietários e imobiliárias que ainda não utilizam um software de gestão, a empresa oferece o minissistema gratuito como porta de entrada para a digitalização da operação e para a geração dos eventos que formarão o histórico locatício.
O minissistema, porém, não pretende substituir as plataformas tradicionais e mais robustas de gestão imobiliária e não representa o foco central da IMOBACK.
Para as imobiliárias que já trabalham com seus próprios sistemas, a estratégia é integrar a infraestrutura da IMOBACK às plataformas existentes, permitindo que a operação continue sendo realizada no software escolhido pela imobiliária enquanto os acontecimentos da locação alimentam o histórico, observadas as autorizações e regras aplicáveis ao tratamento das informações.
Um dos movimentos nessa direção foi concluído com a Jetimob, empresa de tecnologia sediada em Santa Maria (RS), especializada em soluções para o setor imobiliário e que reúne mais de 2 mil imobiliárias em seu ecossistema, segundo informações da companhia.
A integração conecta a jornada realizada dentro do sistema imobiliário ao Passaporte do Inquilino. A partir dessa conexão, o inquilino pode receber um convite para aderir ao Passaporte. A participação é voluntária e o acesso ao histórico depende de sua autorização.
“O futuro da tecnologia imobiliária passa por ecossistemas cada vez mais conectados, nos quais sistemas, processos e dados conseguem conversar entre si. A integração com a IMOBACK avança nessa direção ao conectar o Passaporte do Inquilino ao ecossistema Jetimob e incorporar a trajetória locatícia a essa jornada. Quanto mais estruturados e conectados estiverem os dados, maior será a capacidade das imobiliárias de transformar informação em inteligência para a gestão e para o relacionamento com seus clientes”, afirma Victorio Venturini, CEO e cofundador da Jetimob.
A empresa afirma que novas integrações com outros sistemas do mercado imobiliário estão em andamento.
“Não queremos substituir o sistema da imobiliária. Nosso foco não é ser mais um software de gestão. A proposta é criar uma camada capaz de conversar com diferentes sistemas e preservar a continuidade do histórico da locação”, afirma Ferratto.
A conexão entre uma empresa nascida em São Luís e uma companhia de tecnologia de Santa Maria, no Rio Grande do Sul, exemplifica a arquitetura pretendida: conectar sistemas independentes sem exigir que imobiliárias abandonem as plataformas que já utilizam.
Nem bureau de crédito, nem garantidora
A IMOBACK procura ocupar um espaço diferente daquele dos bureaus de crédito, como Serasa, SPC Brasil, Boa Vista e Quod, do Cadastro Positivo e das seguradoras e garantidoras utilizadas no mercado imobiliário.
Enquanto essas estruturas estão associadas principalmente a informações e análises de crédito ou à garantia da operação, o Passaporte do Inquilino foi concebido para preservar a memória da própria relação locatícia.
Um histórico de crédito retrata aspectos da relação financeira de uma pessoa. O histórico locatício proposto pela IMOBACK registra fatos ocorridos ao longo das relações de aluguel. São informações distintas e potencialmente complementares.
Um atraso seguido de pagamento, por exemplo, não resulta em uma classificação produzida pela plataforma. A linha do tempo registra os dois acontecimentos: houve um atraso e, posteriormente, uma regularização.
“Não queremos dizer ao mercado se uma pessoa é boa ou ruim. Queremos registrar os fatos. A decisão sobre uma nova locação continua pertencendo à imobiliária, ao proprietário e às partes envolvidas”, afirma Ferratto.
A tese, portanto, não é substituir as ferramentas já utilizadas pelo mercado, mas funcionar como uma camada complementar de infraestrutura.
No futuro, a visão é que bureaus de crédito, seguradoras, garantidoras e outros participantes também possam se conectar a essa infraestrutura e utilizar o histórico locatício como informação complementar em suas próprias soluções, observadas as regras aplicáveis de acesso e proteção de dados.
“Desde o início, nossa visão não foi competir com bureaus, seguradoras ou garantidoras. Eles resolvem problemas diferentes. O que estamos construindo é uma infraestrutura de memória da locação. Se essa memória se tornar interoperável, esses próprios agentes poderão, no futuro, se conectar a ela e utilizá-la como uma informação complementar dentro de suas próprias soluções”, afirma Ferratto.
Proteção de dados exige cuidados
A possibilidade de fazer informações da relação locatícia circularem entre diferentes sistemas também traz questões sobre os limites de sua utilização.
Para Tissiana Lorenzi, advogada especialista em LGPD e Proteção de Dados, do escritório Hilsdorf Advogados, o modelo é juridicamente viável, desde que acompanhado de salvaguardas no tratamento das informações.
“O modelo proposto pela IMOBACK é juridicamente viável e pode beneficiar o inquilino ao permitir o aproveitamento de seu histórico positivo em novas relações locatícias. Sua implementação deve observar a LGPD, com bases legais e finalidades bem definidas, transparência, segurança e garantia de acesso, correção e contestação das informações”, afirma Lorenzi.
A especialista também chama atenção para um dos pontos mais sensíveis da proposta.
“Mesmo sem atribuir score, é necessário evitar que informações isoladas sejam utilizadas de forma injusta ou discriminatória. Com esses cuidados, a integração entre os sistemas pode ser desenvolvida de forma segura e responsável”, diz Lorenzi.
A inspiração veio do banco
A origem da tese está ligada à trajetória profissional de Flávio Ferratto. Antes de fundar a IMOBACK, o empresário construiu parte de sua carreira no setor bancário.
“Minha trajetória no mercado bancário influenciou muito essa visão. Quando comecei a olhar para a locação, percebi uma grande fragmentação. O inquilino podia construir anos de relacionamento e, ao mudar de imobiliária ou de sistema, boa parte daquele histórico não seguia com ele”, afirma Ferratto.
A principal referência tecnológica utilizada pela empresa é o Open Finance.
No sistema financeiro, instituições diferentes podem compartilhar determinados dados e serviços mediante autorização do cliente e dentro das regras estabelecidas pelo Banco Central. A IMOBACK busca aplicar à locação o princípio tecnológico da interoperabilidade, permitindo que sistemas diferentes conversem entre si.
“A referência que enxergamos no Open Finance não está em transformar a locação em um produto financeiro. Está na capacidade de fazer sistemas diferentes conversarem. A imobiliária pode continuar utilizando seu próprio software, enquanto a IMOBACK funciona como uma camada de infraestrutura que conecta e preserva a continuidade do histórico da locação”, diz Ferratto.
A comparação tem um limite importante: o mercado de locação brasileiro não possui uma estrutura regulatória equivalente à do Open Finance. O paralelo utilizado pela empresa é tecnológico, e não regulatório.
O contrato termina. E a história?
José Ribamar olha para o Passaporte a partir da experiência de um proprietário que já enfrentou uma locação encerrada com pagamentos pendentes. Fiama observa a mesma infraestrutura pelo outro lado: como inquilina, vê valor na possibilidade de construir um histórico que demonstre sua trajetória em futuras relações de aluguel.
A Jetimob acrescenta uma terceira perspectiva: a da tecnologia que sustenta a operação das imobiliárias. Sua integração com a IMOBACK mostra, na prática, como diferentes sistemas podem se conectar para que informações da trajetória locatícia não permaneçam isoladas em uma única plataforma.
É na conexão entre proprietários, inquilinos, imobiliárias e sistemas que a IMOBACK pretende escalar sua tese. O contrato pode terminar, a imobiliária pode mudar e o software também. A aposta da empresa é que a história construída durante a locação não precise recomeçar do zero a cada nova relação.
