Estudo da UnB mostra que a área urbanizada a até 1,2 quilômetro do lago praticamente dobrou entre 2006 e 2023, nem sempre dentro do zoneamento ambiental. Na Fazenda do Lago, do Grupo CPR, o desenho aposta em menos de três lotes por hectare, registro, licença e rede enterrada
As margens do Lago Corumbá IV estão sendo ocupadas mais depressa do que o planejamento consegue acompanhar. Estudo publicado em 2025 por pesquisadores da Universidade de Brasília, com base em dados do MapBiomas, mostra que a área urbanizada numa faixa de 1,2 quilômetro a partir da margem do reservatório passou de 19,96 quilômetros quadrados em 2006 para 39,32 quilômetros quadrados em 2023. Segundo os autores, essa ocupação não respeitou o zoneamento ambiental previsto para o entorno do lago.
O zoneamento em questão é o do Pacuera, o Plano Ambiental de Conservação e Uso do Entorno de Reservatório Artificial, que o Código Florestal exige para lagos formados por usinas. No Corumbá IV, a regra tem peso extra. Formado pelo reservatório da usina em operação desde 2006, o lago tem cerca de 173 quilômetros quadrados de espelho d’água e banha sete municípios goianos. Desde 2022, o Sistema Produtor Corumbá, operado pela Caesb e pela Saneago, capta água no reservatório para cerca de 1,3 milhão de moradores do Distrito Federal e do Entorno. Em volta de reservatórios desse tipo, a lei prevê uma faixa de preservação definida no licenciamento ambiental, de 30 a 100 metros em área rural e de 15 a 30 metros em área urbana, e limita o uso dentro dela a 10% da área de preservação. Estruturas sobre a água, como píer e marina, dependem do que foi licenciado e de autorização da Marinha.
Densidade como escolha
Nesse cenário, a densidade virou critério. Na Fazenda do Lago, empreendimento do Grupo CPR em Abadiânia, o masterplan distribui 803 lotes em sete fases por 2,8 milhões de metros quadrados de cerrado à margem do lago, cerca de 280 hectares, o equivalente a menos de três lotes por hectare. Os lotes vão de 600 a 5.000 metros quadrados, e a primeira fase, com 472 lotes em 32 quadras, está registrada em cartório. Na prática, isso significa mais distância entre vizinhos e menos tráfego interno, dois atributos que, no alto padrão, valem tanto quanto a vista.
A ocupação também passou pelo licenciamento. O parcelamento foi aprovado pelo Decreto Municipal 192/2026, e o empreendimento tem a Licença de Instalação 56/2026, emitida em junho.
Infraestrutura que não aparece
Parte da estratégia está no subsolo. O projeto prevê energia, fibra e água em rede enterrada nas 23 vias internas da primeira fase, o que dispensa postes e fiação na paisagem e deixa a vista do lago livre. A obra segue a ordem declarada pela incorporadora: terraplenagem, vias e drenagem primeiro; depois as redes subterrâneas; e, em sincronia com essa base, as estruturas de lazer previstas no masterplan, como marina, haras, campo de golfe e centro de bem-estar.
O território, segundo a incorporadora, foi escolhido pela vista, pela água perene e pela localização, e é tratado como legado, que vem antes de qualquer promessa.
“Baixa densidade é o verdadeiro luxo no cerrado. Quem vem para cá quer horizonte, água e silêncio, e isso só se preserva com planejamento, registro e licença antes da primeira casa”, diz Marlon Ceni, CEO do Grupo CPR.
“O conceito de wellness district não é ter amenidades, é organizar a vida ao redor delas. A infraestrutura vem antes porque é ela que define quem escolhe morar aqui”, afirma Herif Batista, incorporador do projeto.
O que o comprador deve olhar
Diante do que o estudo da UnB mostra, quem avalia um imóvel às margens do lago tem uma lista útil de perguntas a fazer. O loteamento está registrado em cartório? Tem licença ambiental? Respeita a faixa de preservação e o zoneamento do Pacuera para aquele trecho? Qual é a densidade prevista quando todas as fases estiverem ocupadas? E o que está previsto para o acesso à água, com píer e marina autorizados?
No lago que ajuda a abastecer a capital, a disputa pelas margens é também uma disputa por paisagem. A baixa densidade, que por muito tempo foi vista como desperdício de terreno, começa a ser tratada como o ativo que sustenta o valor do lugar no longo prazo. No cerrado, onde o horizonte é parte da paisagem, menos construção por hectare significa mais céu, mais água à vista e mais silêncio.
