A emissão de CRI da D1 Empreendimentos levou sete meses e revelou que manter a empresa organizada com alto nível de governança foi o diferencial
Existe um degrau na vida de uma empresa média que quase ninguém descreve por dentro. É o momento em que ela para de financiar o crescimento só com recurso próprio e crédito bancário e passa a acessar o mercado de capitais. O ambiente é o mesmo das companhias grandes, com as mesmas exigências. Não há desconto por porte nem por região.
A D1 Empreendimentos, incorporadora do litoral norte do Rio Grande do Sul, subiu esse degrau numa operação de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) estruturada pela Monte Bravo e vinculada ao Occhi Marina Club, às margens da Lagoa dos Quadros, em Capão da Canoa. A emissão foi feita pela Canal Companhia de Securitização, com a D1 na posição de devedora dos créditos imobiliários que servem de lastro. A estrutura prevê três séries, que somadas podem chegar a R$ 80 milhões. A primeira, de R$ 20 milhões, foi subscrita e integralizada por um único fundo de investimento.
Da primeira consulta às casas estruturadoras até a liquidação da série inicial, foram sete meses. Para quem pensa em seguir o mesmo caminho, o número importa menos do que a preparação: o que a empresa já tinha construído e o que precisou criar do zero.
O que a operação exige e o que a empresa tinha
Uma emissão no mercado de capitais é precedida de uma análise que vai além da contabilidade. O investidor e os agentes que estruturam a operação examinam o projeto e, com o mesmo rigor, as demonstrações financeiras, os contratos, o histórico de entregas, a estrutura societária e a qualidade da informação que a empresa produz sobre si mesma. É comum que empresas em crescimento rápido tenham obra boa e informação bagunçada. A operação costuma travar aí.
Na D1, três dessas exigências já estavam atendidas quando o processo começou. As demonstrações financeiras eram consistentes ao longo dos anos, e não apenas no último exercício. Os contratos de venda estavam padronizados e digitalizados, o que importa mais do que parece, porque recebível disperso em modelos diferentes é recebível difícil de analisar. E havia histórico de entregas comprovável, com cronogramas cumpridos, item que sustenta a confiança na execução e que nenhuma empresa monta às pressas.
Duas exigências precisaram ser construídas.
A primeira foi societária. O Occhi Marina Club está organizado em uma SPE (sociedade de propósito específico) dedicada ao empreendimento. Nesta operação, a SPE ajudou a separar fluxos financeiros, contratos, garantias e informações, facilitando a análise de risco e o acompanhamento posterior. Ela foi importante para esta estrutura em particular, mas não é exigência universal para toda emissão de CRI.
A segunda foi a capacidade de reportar. A empresa passou a produzir relatórios novos e a detalhar cronogramas em um nível que a rotina de obra não exigia, porque a prestação de contas que acompanha a emissão exige. Nenhuma das duas coisas se resolve na semana anterior à assinatura.
Sete meses, e o que acontece dentro deles
Nesse intervalo houve pedido de propostas a diferentes casas, roadshows de apresentação do projeto a investidores, escolha do parceiro estruturador, due diligence, fechamento das condições, assinatura e registro.
No caso da D1, diferentes casas foram consultadas antes da escolha da Monte Bravo. A comparação das propostas ajudou a empresa a avaliar custo, garantias, prazo e capacidade de execução. Quem chega despreparado a essa etapa perde poder de negociação antes mesmo de discutir preço.
Por que CRI e não banco
No caso do Occhi, a questão começou antes da comparação de taxas. A empresa precisava de uma estrutura capaz de viabilizar juridicamente a captação para esse tipo de empreendimento (um condomínio de lotes) e vincular o dinheiro à execução do projeto.
O CRI permitiu organizar o financiamento com prazo final até fevereiro de 2036 e amortização programada do principal em uma única parcela no vencimento, sem prejuízo das amortizações antecipadas previstas nos documentos. A liberação dos recursos ocorre em etapas, conforme o cumprimento das condições da operação, acompanhando a evolução do empreendimento.
A vantagem veio acompanhada de exigências: aval, cessão fiduciária de recebíveis, alienação fiduciária de quotas e de imóvel, fundos de reserva, de obras e de liquidez, além de contas vinculadas, medições, relatórios, auditoria e verificação da destinação dos recursos.
“Para esse tipo de empreendimento, um condomínio de lotes, não encontramos no crédito bancário um produto capaz de financiar a operação. O CRI nos deu uma estrutura juridicamente adequada ao projeto e, na nossa avaliação, com custo inferior às alternativas bancárias usuais. Em troca, passamos a operar com uma rotina permanente de garantias, medições, relatórios e controles”, afirma Juliano Jordani, CFO da D1 Empreendimentos.
O que muda dentro da empresa depois
A captação é o começo da obrigação. Depois da emissão, a operação passou a exigir medições periódicas da obra. O agente fiduciário verifica a destinação dos recursos, e um auditor independente examina as demonstrações financeiras do patrimônio separado. A informação deixa de ser produzida quando alguém pede e passa a ter calendário.
Para uma empresa média, esse costuma ser o efeito colateral mais valioso da operação. A disciplina imposta de fora acaba organizando processos internos que dificilmente seriam priorizados no meio da rotina de obra.
Segundo Duani Minosso Teixeira, fundador e sócio-diretor da D1 Empreendimentos, a empresa entrou no processo concentrada em taxa, prazo e garantias. No decorrer da estruturação, porém, contratos, informações financeiras, cronograma e histórico de execução passaram a ser analisados em outro nível, o que obrigou a D1 a tornar visível para agentes externos a disciplina interna da operação.
Quando a escala começa a compensar
Essa é a parte que costuma ficar de fora dos anúncios. Uma operação estruturada tem custo fixo relevante e exige um nível de governança que não se monta para um volume pequeno. Na avaliação da D1, considerando os custos fixos e o volume total previsto de até R$ 80 milhões, estruturas semelhantes tendem a diluir melhor suas despesas quando superam R$ 50 milhões. Essa referência considera a operação completa, e não apenas a primeira série de R$ 20 milhões.
Não existe, porém, piso regulatório. A viabilidade depende de prazo, taxa, garantias, governança e das alternativas de crédito disponíveis para cada empresa.
Na operação do Occhi, os recursos têm destinação vinculada ao empreendimento e não podem ser tratados como saldo livre para necessidades genéricas de caixa. Vendas abaixo do esperado e atrasos de obra aumentam o risco e podem inviabilizar a captação ou tornar suas condições menos favoráveis.
Há ainda o efeito sobre a rotina. Uma empresa que não consegue produzir informação com regularidade vai sofrer mais com as obrigações posteriores à emissão do que ganhar com o recurso captado.
Por que uma incorporadora regional chegou até aqui
A D1 e a Allgayer são sócias no desenvolvimento do Occhi Marina Club e também dividem a execução da construção. O empreendimento venceu a categoria Empreendimento Residencial de Grande Porte do Sinduscon Premium 2025. O contexto regional ajuda a explicar a operação. Só no primeiro semestre de 2026, o litoral norte gaúcho registrou R$ 3,74 bilhões em volume estimado de negócios imobiliários com base no ITBI, recorde para o período, segundo levantamento do Sinduscon-RS.
Projetos maiores exigem estruturas de capital maiores. Muitas empresas médias travam nesse ponto, não por falta de demanda, mas por chegarem ao porte do projeto sem ter construído antes a organização que aquele porte exige.
“É a prova de que um projeto nascido no litoral norte pode acessar os mesmos instrumentos das grandes incorporadoras do país”, comenta Duani Minosso Teixeira, fundador e sócio-diretor da D1 Empreendimentos.
A liquidação da primeira série veio depois de sete meses, mas a preparação havia começado anos antes, nos contratos padronizados, nas informações financeiras e no histórico de entregas. Para empresas que pretendem diversificar suas fontes de financiamento, essa é a principal lição do caso: o acesso ao mercado de capitais começa dentro da operação, muito antes da conversa com o investidor.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui oferta, recomendação ou solicitação de investimento em valores mobiliários.
